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デベロッパー業界とは？就活生に人気の理由と不動産業界の特徴を解説 | ビズリーチ・キャンパス

街の景色を変え、人の流れや暮らし方までデザインする。それがデベロッパーの仕事です。就活生に人気が高い業界なのも、用地取得から企画・開発、販売・管理まで一気通貫で関われるダイナミックさに惹かれるからでしょう。本記事では、デベロッパーが不動産業界の中でどんな立ち位置にあるのかを整理した上で、総合・専門・公的といった種類や、主要企業の特徴などを解説します。さらに、人気の理由や年収の見方、求められる人物像、選考対策まで、就活生目線で押さえるポイントをまとめます。

公開日： 2026/01/05

デベロッパー業界とは

デベロッパーとは、不動産の中でも土地を押さえ、企画して、新しい価値を生む「開発の主役」にあたる事業者です。
役割をつかむなら、次の3点で整理すると分かりやすいでしょう。

・用地取得：開発に適した土地情報を集め、条件交渉を重ねて仕入れる
・企画・開発：街や建物のコンセプトを設計し、関係者を束ねて形にする
・販売・運営/管理：分譲・賃貸や運営まで見据え、街の機能を育てる

不動産業界での立ち位置
不動産業界を「誰が価値をつくるか」で見ると、デベロッパーは街や建物の“事業主（プロデューサー）”に近い存在です。土地を仕入れ、用途やコンセプトを決め、設計・施工・運営の関係者を束ねて、事業として成立させます。企画（用地取得）〜事業推進〜リーシング〜運営までを担う点が特徴です。
一方、ゼネコンは主に“つくる側”。デベロッパーの計画にもとづき、設計・施工管理を中心に品質や工期を守りながら建物を完成させます。
ハウスメーカーは“住宅に強い供給者”で、個人向けの戸建て・分譲などを軸に、規格化や営業網で提供するモデルが中心です。

デベロッパーの主な仕事内容

デベロッパーの仕事は、土地の取得を起点に、「企画→事業推進→完成後の運営」までをつなげて「開発を事業として成立させる」ことです。プロジェクトは長期になりやすく、社内外の専門家と組みながら前に進めます。

①用地取得
用地取得は、デベロッパーの仕事の中でプロジェクトの成否を左右する“最初の山場”です。
まずは「この土地で何ができるか」を見極めます。周辺のニーズや相場感に加えて、用途地域、建ぺい率・容積率、前面道路の条件などを確認し、計画の大枠を描きます。次に、登記で所有者や抵当権の有無をチェックし、賃貸借が絡む場合は立ち退きや契約整理の段取りも検討します。境界があいまいだと後々トラブルになりやすいため、測量や隣地との確認も重要です。条件が固まってきたら地権者と価格・引渡し時期・解除条件などを交渉し、契約へ。土地の履歴によっては土壌汚染などの調査を行い、結果を契約条件に反映させることもあります。

②企画・開発
企画・開発は、「その土地にどんな価値を乗せれば、選ばれる街（建物）になるか」を具体化する工程です。
まずは周辺の人の動きや競合施設、賃料水準などを調べ、ターゲットやコンセプトを固めます。次に、収支計画を組み、投資額・賃料想定・稼働率・運営コストまで踏まえて「事業として回るか」を検証します。ここが甘いと、完成後に赤字を抱えかねないため、収益性の設計は最重要です。
方向性が定まったら、設計事務所と基本計画を詰め、行政協議や法規確認を進めます。その上でゼネコンに発注し、工期・品質・コストを見ながら施工を管理します。工事が始まってからは、品質・工期・コストのバランスを見ながら関係者を調整し、完成後の運営やテナント誘致まで見据えて“事業として成立する形”に整えていきます。
関係者が多い分、調整力が成果に直結する仕事です。

③販売・管理
販売・管理は、完成した建物を「売って終わり」にせず、収益と資産価値を安定させるフェーズです。
分譲なら販売時期・価格設定・販促導線を設計し「誰に・いくらで・どう売るか」の組み立てを、賃貸なら賃料水準や区画の切り方、テナント構成を踏まえてリーシング（誘致活動）を進め「どんなテナント構成で、いくらの賃料を狙うか」を組み立てます。リーシングは契約を埋めるだけでなく、建物の魅力と収益性を両立させる調整が肝になります。
運用段階では、設備点検や清掃、法定点検、修繕計画、入居者対応、管理費の収支管理などを通じて、長期目線で“選ばれ続ける物件”に整えていきます。ここが弱いと「建てたのに稼げない」状態になりかねないため、長期目線の運用設計が重要です。

デベロッパーの主な種類

一口にデベロッパーといっても、手がける領域や担う役割はさまざまです。業界研究では「どんな開発に強い会社か」を先に整理すると、企業研究や志望動機が作りやすくなるでしょう。
大きくは次の3分類で押さえるのが定番です。

・総合デベロッパー：住宅・オフィス・商業施設など幅広い開発を扱う
・専門デベロッパー：マンションや商業など、特定分野に強みを持つ
・公的デベロッパー：都市再生や基盤整備を公的立場で主導し、民間と連携する

①総合デベロッパー
総合デベロッパーは、マンションなどの住宅分野に限らず、オフィスビル、商業施設、ホテル、物流施設など、複数の不動産分野を横断的に手がけるのが特徴です。単一用途に依存しないため、景気や市況の変動に合わせて事業ポートフォリオを調整しやすく、安定した収益基盤を築きやすい点が強みといえます。
また、用地取得から企画・開発、完成後の賃貸・運営・管理までを自社グループで担うケースも多く、長期的な視点で街やエリア全体の価値向上に関わることができます。就活生にとっては、幅広い事業領域を経験できる点や、異動・キャリアの選択肢が比較的多い点も魅力でしょう。
代表的な企業としては、住宅・オフィス・商業施設をバランスよく展開する三井不動産や三菱地所、都市開発と賃貸事業に強みを持つ住友不動産、沿線開発を含めた複合開発を行う東急不動産などが挙げられます。

②専門デベロッパー
専門デベロッパーは、マンションや物流施設、商業施設など特定の分野に強みを絞り込み、企画と運営の“型”を磨いてきた会社です。総合デベロッパーのように幅広く展開するというより、「その領域で勝ちやすい条件や作り方」を蓄積し、開発の精度で勝負します。
例えば、分譲マンション領域では、立地の選び方から間取り・設備仕様、販売計画までを一体で設計し、購入層のニーズに合わせて商品力を高めていきます。実際に、マンション分譲を中核に仲介や管理、リフォームまで手がける会社もあります。また、物流施設に特化するタイプでは、幹線道路へのアクセスや庫内動線、入居企業のオペレーション要件を踏まえ、高機能な施設を開発・運営するのが特徴です。
商業分野でも、開発だけでなくリーシングや運営まで一体で担い、施設の集客力を育てていく企業が代表例として挙げられます。

③公的デベロッパー
公的デベロッパーは、国や自治体の政策目的に沿って、都市再生や住宅供給などを担う“公的な開発主体”です。代表例としては、UR都市機構のように、民間事業者や自治体と連携しながら、密集市街地の課題、防災性の向上、団地再生など「採算だけでは動きにくいテーマ」にも取り組みます。
また、地方住宅供給公社は、法律に基づく公的住宅供給主体として、分譲・賃貸住宅の供給や管理、公営住宅の管理受託などを行うのが特徴です。
民間との違いは、利益最大化よりも公共性や地域課題の解決が優先されやすい点。事業期間が長く、関係者調整も多いぶん、「まちをどう持続させるか」という視点で仕事が組み立てられます。

デベロッパーが就活生に人気の理由

デベロッパー業界が就活生に人気なのは、次のような理由によるものです。

①街づくりへの貢献
②高水準の給与
③大規模なプロジェクト

これらの魅力により、志望業界に挙げる就活生が多いのです。

①街づくりへの貢献
デベロッパーのやりがいとしてよく挙がるのが、「街づくり」に直接関われる点です。
単に建物を建てるのではなく、住宅・商業・オフィスなどの機能をどう組み合わせれば人が集まり、暮らしやすく、働きやすい場所になるのかを設計します。再開発の場面では、土地の権利関係の整理や行政との協議を経て、道路・広場などの公共空間、動線、にぎわいのつくり方まで含めて全体像を組み立てるのが特徴です。結果として、防災性の向上や地域の回遊性アップ、雇用や消費を生む仕組みづくりにもつながるのです。
こうした社会インフラ整備や地域活性化に関われることが、ダイナミックな仕事の手応えになりやすい理由といえるでしょう。

②高水準の給与
デベロッパーが待遇面でも注目されやすいのは、扱う事業規模が大きく、成果が収益に直結しやすい構造にあります。国税庁の民間給与実態統計調査（令和5年分）によると、給与所得者全体の平均年収は約460万円です。一方で、大手総合デベロッパーの有価証券報告書を見ると、平均年収が1,000万円を超える企業もあり、他業界と比べても高い水準にあることが分かります。
ただし、注意したいのは、不動産業界全体が一様に高水準というわけではない点です。厚生労働省の賃金構造基本統計調査では、「不動産業・物品賃貸業」の平均賃金は月額約34万円で、全産業平均の月額約37万円をやや下回っています。
つまり、デベロッパーの高年収は「業界全体」ではなく、企業規模や事業内容による差が大きいという点を理解しておくことが重要です。
※年収データと月額賃金データは統計の定義が異なるため、傾向把握として参照

※引用・参考：
https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2024/minkan_2024/pdf/01.pdf
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/library/fs/pdf/YUHO_2503.pdf
https://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/chingin/kouzou/z2023/dl/05.pdf

③大規模なプロジェクト
デベロッパーの仕事は、関わる意思決定のスケールが大きい点が特徴です。案件によっては数十億円規模から、都市開発では数千億円規模まで投資額が膨らむこともあり、限られた条件の中で「何をつくれば収益と街の価値が両立するか」を考え抜きます。実際に、三菱地所の海外オフィス開発では総事業費が1,600億円規模とされており、こうした大型案件が珍しくありません。
規模が大きい分、設計・施工だけでなく、金融機関、行政、地権者、テナントなど関係者も多く、調整力や数字感覚が鍛えられます。目に見える成果が街の風景として残ることも多く、長期プロジェクトを通じて得られる成長機会が大きい点が、志望理由として挙がりやすいポイントです。

主要デベロッパーの企業分類

主要デベロッパーは「どんな強みで開発を動かすか」で系統が分かれます。
大枠は次の3つです。

・大手総合：住宅・オフィス・商業などを横断し、開発〜運営まで長期で収益化しやすい
・鉄道系：駅・沿線の価値向上を軸に、交通×不動産を一体で回す（生活導線づくりが強い）
・商社系：資金力・ネットワークを背景に、複合開発や地域連携型の案件を組み立てやすい

①大手総合デベロッパー
大手総合デベロッパーは、住宅だけでなくオフィス・商業・ホテル・物流など幅広い領域を持ち、景気の波に合わせて収益源を分散できるのが強みです。
例えば、三井不動産は、賃貸・分譲に加えてマネジメントや施設営業まで複数のセグメントで事業を展開し、開発後も運営で収益を積み上げる設計が特徴です。一方で、三菱地所は、都心エリアの大規模再開発を継続的に推進し、長期視点で街の価値を高めながら事業化していく点が際立ちます。
就活の企業研究では「どのアセットに強いか」「開発で稼ぐ比重が高いか、運営（賃貸・管理）で積み上げるか」を見比べると、各社の色がつかみやすくなります。

②鉄道系デベロッパー
鉄道系デベロッパーは、鉄道会社の強みである「駅」と「沿線の生活導線」を起点に、開発を“点”ではなく“線・面”で考えられるのが特徴です。
駅前再開発では、商業・オフィス・住宅に加えて、駅前広場やバスターミナル、歩行者動線などを一体で整え、乗降客の流れを”街のにぎわい”へつなげていきます。実際に東急は渋谷駅周辺で、複数の鉄道事業者や行政とも連携しながら大規模開発を進めてきました。こうした「交通×不動産」の連動は、開発後の集客や回遊性、沿線価値の底上げに効きやすく、長期的な視点で街を育てられる点が強みです。JR東日本都市開発も、沿線価値の創造を掲げ、駅や高架下などの資産活用と運営を組み合わせた事業を展開しています。

③商社系デベロッパー
商社系デベロッパーは、総合商社の「情報網・資金力・パートナーネットワーク」を背景に、不動産を“開発だけ”で終わらせず、投資・運用まで含めて組み立てやすい点が強みです。
例えば、伊藤忠商事は住宅・物流・商業・オフィスなどの開発に加え、開発から販売、管理・運営、賃貸、仲介までバリューチェーンを活かした事業展開を掲げています。また、住友商事の採用情報でも、商社ならではの総合力や海外ネットワークを活用し、不動産専業とは異なる事業機会やパートナー発掘につながる点が示されています。丸紅も、不動産運用（アセットマネジメント）を核に、開発・保有からプロパティマネジメントまで一貫提供する方針を打ち出しており、「つくる」だけでなく「回して稼ぐ」発想が色になりやすい系統です。

デベロッパー業界の年収

デベロッパーの年収は「企業規模」と「職種」で差が出やすく、昇進でレンジも大きく変わります。

・企業規模別：大手は高水準の例が見られる一方、業界平均は月給ベースで見ると全産業より低めの統計もある
・職種別：開発・投資（収支/事業推進）＞営業・管理（PM等）の順で上振れしやすい傾向
・昇進：管理職手前で伸び、管理職で固定給＋賞与の差が広がりやすい

※引用・参考：
https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2024/minkan_2024/pdf/01.pdf
https://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/chingin/kouzou/z2023/dl/13.pdf
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/library/fs/pdf/YUHO_2503.pdf

①企業規模別の年収
企業規模で見ると、デベロッパーの年収レンジはかなり変わります。
例えば大手では、三井不動産の有価証券報告書に平均年間給与約1,756万円（2025年3月期）が記載されています。同じく大手の例として、東急不動産ホールディングスも平均年間給与約1,278万円（2025年3月期）を開示しています。
一方で、企業規模が小さくなるほど賃金が下がる傾向は、賃金構造基本統計調査（全産業）でも確認できます。所定内給与（月額）は大企業で約34.6万円（年換算で約415万円）、中企業で約31.1万円（年換算で約373万円）、小企業で約29.4万円（年換算で約353万円）です（※賞与・残業代は別）。この傾向は全産業のデータですが、デベロッパーでも企業規模による差が出やすい点は意識しておくとよいでしょう。そのため、業界名だけで判断せず、まず企業規模や事業モデルを見て見立てるのが現実的といえます。

※引用・参考：
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/library/fs/pdf/YUHO_2503.pdf
https://pdf.irpocket.com/C3289/OtX6/OHUR/vtbW.pdf
https://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/chingin/kouzou/z2023/dl/04.pdf

②年収を上げるキャリアパス
デベロッパーで年収を伸ばしていくには、年次を重ねるだけでなく、どんな業務経験を積むかが重要になります。入社後しばらくは、用地取得のサポートや事業推進、リーシング、運営管理などを通じて、開発の流れを一通り理解するケースが一般的です。その中で、収支計画や投資判断に関わるポジションを任されるようになると、評価や報酬が上がりやすくなります。
また、プロジェクト全体をまとめる立場に近づくほど、マネジメント力や調整力が求められ、昇進とともに年収レンジも広がります。学生のうちから意識しておきたいのは、「数字に強くなること」「関係者の立場を理解して調整する力」「不動産や契約の基礎知識を身につけること」。これらは配属後に差がつきやすく、結果的に年収アップにつながるポイントです。

デベロッパーに求められる人物像

デベロッパーは社内外の関係者を束ね、長期のプロジェクトを前に進める仕事です。求められるのは「性格」よりも、仕事の中で磨けるスキルの組み合わせだと考えると整理しやすくなります。

・合意形成コミュニケーション：利害や前提が違う相手と条件をすり合わせ、納得解に落とす
・課題解決・構想力：制約（法規・コスト・工期）を踏まえ、収支と価値が両立する打ち手を組む
・推進・リーダーシップ：関係者を巻き込み、判断を重ねながらプロジェクトを止めずに進める

①高いコミュニケーション能力
デベロッパーの仕事では、社内外の多様なステークホルダーと調整しながら、長期にわたるプロジェクトを進めていきます。関わる相手は、地権者や行政、金融機関、設計事務所、ゼネコン、テナント候補などさまざまで、それぞれ立場や関心事、優先順位が異なります。そのため求められるのは、単に説明が上手いことではなく、相手の背景や制約を理解した上で論点を整理し、納得できる着地点を探る力なのです。
例えば、行政協議では法規や地域方針への理解が欠かせませんし、地権者対応では感情面への配慮も必要になります。こうした場面で、情報をかみ砕いて伝えたり、条件を調整したりする積み重ねが、プロジェクト全体の進行を左右します。調整の質がそのまま事業のスピードや成否につながる点は、デベロッパーならではの特徴といえるでしょう。

②課題を解決する力
デベロッパーのプロジェクトでは、計画どおりに進まない場面が多く発生します。想定していた賃料水準が合わない、工事費が高騰する、行政協議で追加の条件が求められるなど、課題は一つではありません。こうした状況で求められるのが、感覚的に判断する力ではなく、「何が本質的な問題なのか」を整理し、選択肢を比較しながら最適解を探る論理的思考力です。
収支・スケジュール・品質といった要素は互いに影響し合うため、どこを調整すれば全体への影響を最小限に抑えられるのかを考え抜く必要があります。複雑な条件の中でも冷静に優先順位をつけ、関係者と共有しながら解決策を形にしていく力は、デベロッパーの仕事に欠かせないスキルといえるでしょう。

③推進力とリーダーシップ
デベロッパーでいう推進力・リーダーシップは、「強く引っ張る力」というより、関係者を巻き込みながら前に進める段取り力に近いイメージです。開発は、社内の企画・法務・経理だけでなく、設計事務所やゼネコン、行政、地権者、テナントなど相手が多く、決めるべきことも細かく分かれます。放っておくと確認待ちが増え、工期やコストに影響が出ることもあるため、論点を整理して「次に何を決めるか」「誰と合意を取るか」を早めに設計する姿勢が重要です。
就活の場では、リーダー経験が大きいかどうかよりも、周囲の意見を拾いながら方向性を決めた経験や、揉めた状況で役割分担を作って前に進めた経験を語れると強いでしょう。

デベロッパーの選考対策

デベロッパーは「なぜ不動産の中でも開発なのか」を深掘りされやすい業界です。早めに準備の型を作ると、ESや面接で話がぶれにくくなります。

・自己分析：強みが「調整・推進・数字思考」のどれに寄るか整理
・企業研究：IRや開発実績から、収益の柱・得意領域・強みを把握
・志望動機作成：街づくりの軸＋自分の経験をつなげ、結論を一文で言える形にする

①自己分析と企業研究
デベロッパーの志望動機を固めるには、まず「自分は開発のどの場面で力を出したいか」を言葉にしておくのが近道です。自己分析では、

①人を巻き込んで合意を作る調整型
②数字で計画を組み立てる企画型
③最後まで前に進める推進型

上記の3つよりどれが得意かを整理してみてください。
その上で企業研究に入ると、「街づくりがしたい」から一歩進んで、会社ごとの違いを根拠付きで語れます。例えば、IRでは、賃貸・分譲・マネジメント・施設営業など収益の柱や得意領域が見えてきます。さらに同業比較では、都心再開発に強い会社、沿線・生活導線と結びつきやすい会社など、軸を一つ決めて見比べると差別化がしやすいです。なお、IR資料は情報量が多いため、まずは就活生向けの記事や解説で「どこを見るべきか」を押さえた上で、一次情報として読み込むと理解しやすくなります。

②志望動機・自己PRの作成
デベロッパーの志望動機は、「街づくりに興味がある」だけだと差がつきません。評価されやすいのは、

①なぜ不動産の中でも“開発”なのか
②なぜその会社なのか
③入社後にどの工程で価値を出したいか

まで筋道が通っていることです。
例えば、「用地取得で交渉力を活かしたい」「事業推進で収支を組み立てたい」「運営で価値を育てたい」など、仕事内容と動機を噛み合わせると説得力が出ます。
自己PRは、派手な実績よりも“再現性”が伝わるかが鍵です。開発は関係者が多く、前提が変わりやすい仕事なので、調整・課題解決・推進のどれかを軸に、
『①状況（制約）②自分の工夫③結果④学び（次にどう活かすか）』
でまとめると読みやすくなります。
最後に、その強みが「合意形成」「数字での組み立て」「やり切る推進」のどれに当たるかを一言で言える形にしておくと、面接でもぶれないでしょう。

③筆記試験・Webテスト対策
デベロッパーの選考でも、序盤でWebテスト（適性検査）が課されるケースは多く、形式は会社によって異なります。例えば、SPIを採用する例や、TG-WEBが中心になる例も見られます。科目は言語・非言語に加え、性格検査がセットになりやすく、企業によっては英語や構造把握が入ることもあります。
対策のコツは「まず形式を特定→その型で演習」を徹底すること。志望企業の形式に合わせて問題集を一冊決め、

『時間を測って解く→間違いの原因を分類（計算ミス・読み違い・解法未習得）→弱点だけ反復』

の順が最短です。
直前は新しい教材に手を広げず、非言語の頻出分野と時間配分の感覚を固めて臨むのが安全でしょう。

まとめ

デベロッパーは、土地の取得から企画・開発、販売・運営までをつなぎ、街や建物の価値を事業として形にする存在です。
ゼネコンやハウスメーカーと比べても、関係者調整と収支設計の比重が大きく、成果が街の風景として残る点が特徴といえます。就活生に人気な理由は、街づくりへの貢献実感に加え、大規模案件で得られる成長機会や待遇面の魅力があるためでしょう。企業研究では「総合・鉄道・商社系」などの系統や、収益の柱・得意領域を見比べることが重要です。自己分析と企業研究で軸を固め、志望動機・自己PR・Webテスト対策まで一つずつ準備すれば、選考での説得力は確実に上がっていくでしょう。