業界研究

【不動産業界】業界研究「デベロッパーとゼネコンの違いは？」

様々な業界について、わかりやすく解説する業界研究シリーズ。今回は不動産業界編です！業界内の分類、仕事内容、大手企業、必要とされる能力まで不動産業界のいろはをお伝えします！

2017/07/25

こんにちは！ビズリーチ・キャンパス編集部です。

様々な業界について、わかりやすく解説する業界研究シリーズ。今回は不動産業界編です！
2020年の東京五輪開催を一つの境にし、業界として盛り上がっている「不動産業界」。しかしながら、不動産業界を語るうえで、出てくる言葉「デベロッパー」「ゼネコン」その言葉の意味、そしてその違いを細かく理解できている方は少ないのではないでしょうか？そこで今回は、不動産業界内の分類、仕事内容、大手企業、必要とされる能力まで不動産業界のいろはをお伝えします！

不動産業界の市場規模・動向

まずは不動産業界の市場規模とその動向を見ていきましょう。

不動産業界の市場規模

不動産の市場規模は、12兆3,387億円とかなり規模の大きな市場です。
アベノミクスによる増税前に「今のうちに高い買い物をしておかねば」といった駆け込み需要も重なり、平成24年からは右肩上がりに成長を続けています。

参考：http://gyokai-search.com/3-hudosan.htm

不動産業界の動向：東京五輪で注目の不動産業界

都市の再開発事例①：東京五輪開催のための再開発（新国立競技場、外苑前）
2020年東京五輪にてメイン会場として使用するために、国立競技場の再開発を行なっています。
大成建設・建築家の隈研吾氏・梓設計のチームで提案した「技術提案書」が採用され、
新国立競技場「杜のスタジアム」は、2016年12月に着工されました。完成予定は、2019年11月末です。建設費用は、二転三転しましたが最終的に約1500億円になるとのことです。

東京五輪に向けて、新国立競技場近くの外苑前も再開発が行われる予定です。
三井不動産（デベロッパー）が主体となり、高さ50メートル、13階建ての「神宮外苑ホテル」が新国立競技場の北側に建設されるとのことです。
東京五輪観光客の宿泊先として活況を得そうです。

都市の再開発事例②：住宅地の再開発（勝どき）
東京都中央区にある、勝どきは超高層マンションの建設がラッシュで話題になっています。
地上58階建て高さ約195メートル、地上45階建て約165メートル、地上29階建て約106メートルの3つのマンションが横並びに建設されるとのことです。
工事期間は10年程度を予定し、かなりの長期間の大規模プロジェクトと言えるでしょう。
企業としては、三井不動産レジデンシャル（デベロッパー）や、鹿島建設（ゼネコン）、清水建設（ゼネコン）などが参画しています。

都市の再開発事例③：都市部の再開発（渋谷）
都市全体を巻き込んだ大規模な再開発だと、東急不動産（デベロッパー）が主体的に取り組んでいる渋谷の再開発が有名です。
100年に一度と言われている大規模な再開発で、2020年までに渋谷の街に「住む・働く・遊ぶ」がすべて揃うエリアをつくろうとしています。
グローバルに対応した生活支援施設やシリコンバレーならぬ「ビットバレー」と呼ばれるようなベンチャー育成を図るための企業支援施設をつくることを計画しています。

参考：https://www.tokyu-land.co.jp/company/challenge/note/note-sakuragaoka.html

デベロッパーとは

デベロッパーとは、一言で言いますと「街や土地を開発する不動産会社」です。
由来は「Developer（開発者）」から来ていて、ディベロッパーとも呼ばれます。
例えば、以下のような事業内容があります。

①街の再開発
②大規模な住宅街造成
③マンション開発事業

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①街の再開発

「街づくりをしたい」とデベロッパーを志望している学生も多いのではないでしょうか？
街の再開発とは、シンボルとなるような商業施設や周辺の住宅開発、インフラ整備までを行なう事業のことを指します。

「ららぽーと」のような大型の商業施設をシンボルとしてつくることで、街の魅力をつくります。また、商業施設は周辺に住み人たちの生活インフラの役割も果たします。

シンボルとなるような商業施設の周辺に住宅を充実させることによって、街に根付く人を呼び込むことができます。

そして、交通の利便性を良くするためにインフラ（道路など）整備をすることによって、人々が訪れたい・住みたい街をつくることができるのです。

街づくりのような大規模な事業は国土に関わる事業なので、民間デベロッパーだけでなく、国が主導する公的デベロッパーとの協力も不可欠となります。

②大規模な宅地造成

大規模な宅地とは、簡単に言うと戸建ての家が集まっている状態を指します。
そして、「造成」という表現が使われているように、土地を一から整備することが多いです。
草っ原になっているところは、除草し、盛り土や切土をすることで建設に適した土地にしていきます。その土地に、戸建て住宅を建築し、モデルハウスを構えて販売をしていきます。
デベロッパーは、土地の開発から販売まで一気通貫で管理しています。

③マンション事業開発

マンション事業開発とは、言葉のままで、マンション一棟を建築し販売することです。
マンションの場合は、一棟で数十戸～数百戸という規模感になるので、上手くいけば収益面でも非常に規模の大きな事業です。
マンションだけを専門とする「マンションデベロッパー」というデベロッパーも存在しています。

ゼネコンとは

ゼネコンとは「総合建設会社」のことを指します。不動産を「造る側」の企業であり、「建築を請け負う」ことが仕事となっています。
由来は「General Contractor（ゼネラル・コントラクター）」が省略されてできた言葉です。

ゼネコンは、建築をするにあたって発生する業務を取りまとめる存在です。

例えば、商業施設を建築する場合、基礎をつくる業者、電気を繋げる業者、内装をコーディネートする業者などと多岐にわたる業者が必要となります。
それらの業者をゼネコンが取りまとめて、管理することによってスムーズな建築が可能になるのです。

デベロッパーとゼネコンの違い

デベロッパーとゼネコンの違いを明確化すると、
デベロッパーは土地を仕入れ、その土地をどう開発するかを考えます。販売などのマーケティングも担当します。
ゼネコンはデベロッパーの構想を、図面に落とし込み、実際に建築する指揮を執ります。

つまり、デベロッパーは「企画」と「販売」を担当し、ゼネコンは実際の「建設」を担当しているのです。
とはいえ、大手のゼネコンともなると、デベロッパーと共に開発についての構想をすることも多いようです。

不動産業界の仕組み

不動産業界は、「建設」「販売」「賃貸」「管理」の4種類に大別できます。
実際に物件を建てる「建築」は、大規模であればデベロッパーが土地を仕入れてゼネコンが建設を主導します。個人の一戸建てなどはハウスメーカーが担当します。
実際に建築された物件を「販売」するのは、デベロッパー、ハウスメーカーといった作り手自身の場合と、住宅・マンションの販売に特化した住宅販売会社があります。
物件を「賃貸」するのは、賃貸不動産仲介会社という賃貸を専門とする会社が存在します。一人暮らしをされている方は、利用したこともあるでしょう。
マンションやビルに関して「管理」をする会社があります。
入居者の満足度を高めるために、建物の保守・管理サービスを提供しています。

不動産業界の主要企業

それでは、不動産業界の主要企業を領域別に見ていきましょう！

↓↓以下、企業名のリンクは、ビズリーチ・キャンパスご登録後に閲覧可能となる、企業別情報ページとなります。OB/OG訪問が可能な方の一覧や、最新ニュースなどをご覧頂くことができます。↓↓

不動産業界って〇〇？?

最後に、不動産業界にまつわる噂や最新トピックについて見ていきましょう。

不動産業界は2020年を境に停滞するってほんと？

現在、不動産業界は2020年の東京五輪に向けて需要が急増しています。
東京五輪の競技会場整備やインバウンド向けのホテル開発は、当然ですが東京五輪が開催する前に建設されるために需要が集中しているのです。

つまり、東京五輪を一つのゴールとして建設需要が高まっているため、東京五輪後には需要がガクッと下がってしまうのではないか?という予測です。

実際に、1964年に開催された東京五輪の1年後には「昭和40年不況」と呼ばれる不況が訪れました。

カジノ法案可決による不動産業界への影響とは？

2016年12月に可決された、通称カジノ法案と呼ばれている「IR推進法」はご存知でしょうか?
近い将来、日本にカジノを含めた統合型リゾート施設ができるのです。
法律の整備の関係で、東京五輪前にはおそらく間に合わず、訪日外国人に対しての東京五輪後の日本への集客策として進められています。

IR推進法案による不動産業界への影響は、プラスな影響であると言われています。
その大きな理由は、地価の上昇が見込めるからです。

カジノができることによって、その土地周辺が活性化され、地価が上がることは不動産の収益を上げることに繋がります。
シンガポールでは、カジノができたことによって多くの人が集まり、インフラが整い、商業施設もできて雇用が創出されるという好循環が生まれ、地価が約3年で150%ほど上がったという事例もあるようです。

IR推進法案可決に関しては、様々な議論がなされていますが、
不動産業界としては、IR推進法案は良いニュースと言えるでしょう。

おわりに

いかがでしたでしょうか?今回は、不動産業界の研究ということで、デベロッパーとゼネコンの違いや、不動産業界の構造から最新動向についてご紹介しました！
興味がある方は、これからの就活を見据えて実際に社員さんにあってみることをオススメします。
働いている先輩の話は、選考対策にもなるような深い業界理解に繋がることでしょう。
ぜひ一度、ビズリーチ・キャンパスを利用してみてくださいね。